Gyakran ismétlet kérdések

Milyen engedélyekkel kell rendelkezni egy magyar állampolgárnak, aki Ausztriában szeretne ingatlant venni?

Mivel Magyarország már EU – tagállam, így elvileg magyar vásárlók is egyéb különleges engedélyek nélkül vehetnek ingatlant. Egyes tartományok viszont általánosan szűkítik a külföldi ingatlanszerzés lehetőségét. Erről a konkrét tartományi rendeletek adnak felvilágosítást.

Milyen adókkal kell egy ingatlanvásárlás során számolni?

Ingatlanvásárláskor mindenképp esedékes egy 3,5 %-os Grunderwerbssteuer (ingatlanszerzési adó), ill. 1,1 % -os bejegyzési illeték (Eintragungsgebühr), ami a teljes adásvételi árra vonatkozik. A közjegyzö az aláírások hitelesítéséért közjegyzői díjat számol fel.

Kötelező-e közjegyző részvétele az adásvételi szerződés aláírásánál?

Igen, az osztrák jog alapján nem elég az ügyvédi ellenjegyzés. A szerződéskor egy közjegyzőnek kell az aláírásokat hitelesíteni.

Ki fizeti az ügyvéd díját?

Ausztriában a vevő joga az ügyvéd kiválasztása, s a vevőnek kell vállalnia a teljes ügyvédi költséget, az illetékeket ill. az ingatlannal kapcsolatos adókat. Az eladónak természetesen joga van az adásvételi szerződést a saját ügyvédjével ellenőriztetni, természetesen a saját költségére.

Mikor esedékes az ingatlanközvetítő jutaléka?

Elvileg a lakás sikeres továbbításával már igényelheti a közvetítő a díját. Legtöbbször az adás-vételi szerződés aláírása előtt történik a közvetítő költségének rendezése, a többi mellékköltséggel együtt.

Hogyan tudom meg, hogy van-e “teher” egy ingatlanon?

Még az adásvételi előszerződés aláírása előtt egy aktuális földhivatali kivonatot hívunk le, amelyből választ kapunk a fenti kérdésre.

Mi történik akkkor, ha az eladó által felkínált ingatlan még egy zálogjoggal le van terhelve?

Ez az eset akkor szokott előfordulni, ha egykor maga az eladó az ingatlan megvásárlásakor hitelt vett fel, és a hitelező bank zálogjogot jegyzett be a teljes visszafizetésig. Ilyenkor az eladó köteles megmondani, hogy a hitelből mennyi lett visszafizetve. Jellemző az osztrák eljárásnál, hogy a vevő a hitelt már rég kifizette, de a zálogbejegyzés még látható a földhivatali kivonatban.

Ebben az esetben az eladó köteles a bankkal – akinek a javára a zálogjog be van jegyezve – kapcsolatba lépni és egy ún. „törlési nyilatkozatot“ (Löschungserklärung) kérni. Ezen nyilatkozat eredeti példányát nekünk kell eljuttatni, az adásvételi szerződést csak ezt követően szabad aláírni. A zálogjog törlését párhuzamosan a tulajdon bejegyzésével együtt intézzük, így az új földhivatali kivonatban a vevő már teher nélküli tulajdont kap.

Amennyiben az eladó a hitelt még nem fizette teljesen vissza, akkor ezt vagy meg kell tennie a szerződés aláírása előtt, és hoznia a törlési bizonylatot vagy a még visszafizetendő hitel összegével csökken az adás-vételi ár. Egy ilyen alternatíva feltételeit külön meg kell beszélni a felekkel.

Mi van akkor, ha a vevő nem rendelkezik a teljes adásvételi árral és banki finanszírozásra lesz szüksége?

Ezt a vevőnek még a szerződés aláírása előtt kell intéznie. Kompetens finanszírozási tanácsadóhoz tudunk kapcsolatot biztosítani.

Magyar állampolgárok esetén el kell-e készíteni magyarul is az adás-vételi szerződést?

Nem, a szerződést német nyelven kell elkészíteni!

Mi biztosítja a vevőt ill. az eladót a pénz helyes áramlásáról?

Az Osztrák Törvény és Ügyvédi Kamara előírásai szerint a vevő köteles a szerződés aláírása után 10 napon belül az adásvételi árat az ügyvéd letéti számlájára átutalni. Ezt az összeget a Kamara zárolja, melyet akkor lehet továbbutalni, ha az ügyvéd papíron bizonyítja, hogy a vevő tulajdona be lett jegyezve. Ez a zárolás az ügyvédre is vonatkozik, ő sem nyúlhat a számlán fekvő összegre. A vevő ezen felül köteles előre átutalni az adót és az illetékeket (mellékköltségeket) is.

A fenti törvényileg szabályozott folyamat által az eladó és a vevő is maximálisan biztosítva van, hisz a pénz a vevő tulajdonának bejegyzéséig egy „semleges letéti számlán“ van, amely a Kamara ellenőrzése alatt áll. Az ügyvéd a szerződés aláírása után adja be a szükséges tulajdonbejegyzési kérelmet, s amint a vevő bejegyzésre kerül a földhivatali kivonatba, utalni kell az eladónak. Ez egy speciális szoftver segítségével úgy van megoldva, hogy az ügyvéd, csak a már előre megadott eladói bankszámlaszámlára tud utalni. Amíg a vevő tulajdona nincs bejegyezve, addig az ügyvéd nem fizetheti ki a vételárat.

Azáltal, hogy az Ügyvédi Kamara az egész folyamatot ellenőrzi, a folyamat összes szereplője védve van. Ha az adásvételi összeg mégis eltűnne, akkor a Kamara Biztosítása pótolja azt az eladónak.

Lehetséges – e az, hogy az adás-vételi szerződés aláírása után megtörténjen a kulcsátadás, annak ellenére, hogy az eladó még nem kapta meg a pénzét?

Lehetséges, ha a vételi ár és a mellékköltségek az adás-vételi szerződés aláírásának a napjáig beérkeznek az ügyvédi letéti számlára.